По итогам 1 полугодия 2024 года объем сделок со складской недвижимостью в регионах вырос на 24% по сравнению с аналогичным периодом в 2023-м, сообщают аналитики NF Group (международная консалтинговая компания, преемница российского подразделения зарубежного холдинга Knight Frank, специализирующаяся на жилой городской, загородной и коммерческой недвижимости). Основным драйвером спроса уже традиционно выступают представители офлайн-ритейла и маркетплейсы. Всего по прошествии первых шести месяцев общая площадь земли, отошедшая под строительство складов класса А и В, составила не менее 1,5 млн кв. м. Самая дорогая складская недвижимость – на Дальнем Востоке. Так, в число городов с наивысшей арендной ставкой вошли Хабаровск, Владивосток и Южно-Сахалинск.

Эксперты NF Group провели анализ рынка качественной складской недвижимости в российских регионах за первое полугодие 2024 года. Несмотря на то, что количество сделок в целом выросло по сравнению с прошлым годом на 24%, объем ввода помещений, напротив, сократился на 12,7% и составил 489 тысяч кв. м.

Подавляющую часть спроса в регионах обеспечивает сегмент e-commerce. Основной объем сделок в общей структуре арендованных и купленных площадей заключен с организациями из сферы интернет-торговли, в частности крупнейшими отечественными маркетплейсами — 92%. При участии сегмента онлайн-торговли в регионах России было заключено 1,3 млн кв. м сделок.

При этом размер долей остальных сегментов (розничная торговля, производство, дистрибуция и логистика) не превышают 1,4%.

Из общего объема качественной складской недвижимости (46,3 млн кв. м), введенной в эксплуатацию на территории России к концу 1 полугодия текущего года, на регионы приходится только 36% (16,6 млн кв. м). Безоговорочным лидером на рынке является Московский регион, там расположены 24,8 млн кв. м помещений (53%), на втором месте расположился Санкт-Петербург с показателем в 5 млн кв. м или 11% от общего числа.

Среди региональных рынков лидерами по объему ввода стали Екатеринбург (115 тысяч кв. м), Ставропольский край (108 тысяч кв. м), Казань (62 тысячи кв. м), Тамбов (50 тысяч кв. м) и Омск (50 тысяч кв. м).

На фоне повышенного спроса и ограниченного предложения за последние шесть месяцев существенно выросла ставка арендной платы на готовые складские площади класса А. В среднем стоимость аренды в регионах составила 9100 рублей за кв. м в год без учета НДС, коммунальных платежей и ОРЕХ (от англ. Operating Expense, Operation Eхpenditure — эксплуатационные расходы, постоянные затраты, которые владелец несет на протяжении всего срока службы объекта). Относительно 2023 года арендная плата выросла на 40%. В дальнейшем рост будет продолжаться, считают эксперты, основываясь на данных о запрашиваемых ставках на будущее предложение в существующих и строящихся объектах.

Цена продажи готового сухого склада класса A в регионах России выросла на 7% с конца 2023 года и по итогам I полугодия 2024 года находится в диапазоне 70–90 000 руб./кв. м без НДС.

Стоимость аренды разнится в зависимости от региона и движется вверх по мере удаления от столицы. Города с наибольшей арендной платой расположились на территории Сибири и Дальнего Востока. В Хабаровске, Владивостоке в частности запрашиваемые ставки на будущее предложение в складских комплексах класса A и проектах build-to-suit достигают 11000 – 12000 руб./м2 /год.

Build-to-suit (BTS) – это механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования заказчика. Последний берет на себя обязательства по оплате всех строительных работ, а также заключает договор долгосрочной аренды или купли-продажи

По состоянию на 2024 год общая площадь качественной складской недвижимости класса А и В составила в Хабаровске — 217 тысяч кв. м., во Владивостоке – 391 тысячу кв. м. При этом оборот розничной торговли за 1 полугодие достиг 216  и 276 млрд рублей соответственно.

Также стоит отметить, что по подсчетам экспертов доля вакантных площадей по предложениям прямой аренды к концу 1 полугодия 2024-го составила 0,7%. Примечательно, что в Хабаровске и Владивостоке этот показатель равен 0%.

Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко отмечает:

— Спрос на логистическую недвижимость в регионах бьет все рекорды и существенно превышает не только показатели предыдущих лет, но и спрос на Московский регион. Данная тенденция сохранится, как минимум, в ближайшие 5 лет из-за низкой насыщенности складами региональных рынков в пересчете на душу населения.

При этом доля вакантных площадей сохраняется на уровне близком к нулевому и неравномерно распределена между регионами, что обостряет дефицит предложения.

Крупнейшими заказчиками и арендаторами объектов build-to-suit стали крупные маркетплейсы Ozon и Wildberries. Около 30% (146 тыс. кв. м) от общего объема ввода качественной складской недвижимости в регионах России составили объекты, построенные компаниями для самостоятельного использования.

Напомним, в 2023 году на территории ТОР «Хабаровск» был введен в эксплуатацию крупнейший на Дальнем Востоке распределительный центр класса А общей площадью 47 тыс. кв. м для бренда Ozon, включающий в себя два распределительных центра общей площадью свыше 60 тысяч кв. м и 177 пунктов выдачи заказов.

Тем временем компания Ozon и Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики подписали соглашение о сотрудничестве в Приморском крае. Речь идет о реализации инвестиционного проекта по строительству логистического комплекса площадью 85 тысяч кв. м. Ozon оценивает размер собственных вложений в 3 млрд рублей. Инвестиции девелопера составят ещё около 5,5 млрд рублей. КРДВ планирует взять на себя поиски подходящего для строительства участка и предоставление софинансирования.

В сентябре этого года глава региона Дмитрий Демешин на полях IX Восточного экономического форума подписал с основателем Wildberries Татьяной Ким (Бакальчук) соглашение о сотрудничестве, которое предусматривает строительство в регионе распределительного комплекса маркетплейса. Площадь объекта составит около 200 тыc. кв. м. В настоящее время власти ищут под его строительство участок земли площадью 25 га.

Фото пресс-службы КРДВ