Новую попытку избавиться от коттеджа с вековой историей в самом сердце Хабаровска предпринял холдинг «Российские железные дороги», а потому выставил объект на торги. За девять месяцев дом с бассейном, финской сауной, камином, жилой зоной и собственным двором подешевел более, чем на 10 миллионов рублей. Однако даже сейчас объект не выглядит привлекательным с точки зрения вложения инвестиций, а потому есть риски срыва аукциона.
Кто здесь жил
«Российские железные дороги» почти весь этот год безуспешно пытаются избавиться от своего коттеджа по адресу улица Запарина, 72. Речь идет про дом из деревянного сруба площадью 229 квадратных метров, по периметру строение украшено резными элементами в старорусском стиле. Реализуется жилье вместе с участком, который огорожен кирпичным забором с подсветкой. А внутри объекта «полный фарш» — две спальни, спортивный зал, финская сауна с бассейном, комната отдыха, прачечная, рабочий кабинет, а также просторная отапливаемая веранда с камином. Коттедж обеспечен всеми необходимыми коммуникациями, кондиционерами, устройством для нагрева воды. Все это богатство холдинг планировал еще в феврале спихнуть новому владельцу, а потому выставил его на специальной электронной торговой площадке за 34 592 000 рублей. Вот только затея полностью провалилась, поэтому теперь стоимость актива обрушилась до 25 353 000 рублей.
— Несмотря на возраст, это не объект культурного наследия. В связи с этим в нем доступны перепланировки после согласования с необходимыми инстанциями. У нас аукцион с возможным повышением начальной цены, — сообщила сотрудница курирующая объект на торгах
.
Более в «РЖД» решили историю не комментировать. Однако по сведениям редакции «Дальневосточного обозрения», объект ранее использовался одним из руководителей местного отделения холдинга. Косвенным подтверждением этому является и описание коттеджа: «состояние внутренних помещений хорошее, дизайнерский ремонт выполнен из высококачественных материалов. Отделка в светлых тонах визуально увеличивает внутреннее пространство помещений». Это, если не возвращаться к помещениям, которые появились в доме после модернизации, которую, собственно, и проводила компания, вложив не один миллион рублей. В результате чего от дома с историей остался только каркас.
— Объект был построен на рубеже 1914-1915 годов. Изначально он принадлежал Лившицу, который владел в городе еще несколькими домами, но самые значимые находились на нынешних улицах Волочаевская и Запарина. Ранее он использовался исключительно под жилье, а потому никаких контор в нем не располагалось. Помню еще, что изначально наличники окон были украшены звездами Давида, — рассказал Анатолий Жуков, известный хабаровский краевед.
Коттедж располагается на расстоянии 140 метров от главной улицы Хабаровска — Муравьева-Амурского и буквально в нескольких шагах, утрируем, конечно, от трех краевых министерств и региональной общественной палаты. Что вроде бы делает объект крайне привлекательным, ведь кто из нас не мечтает выйти из дома и практически сразу, без пробок и нервов, оказаться на работе? Но на деле же ценность предлагаемого актива достаточно невысока.
Первое, что бросается в глаза, это площадь — к продаже заявляется коттедж на 230 квадратных метров, но при этом жилая его часть составляет скромных 49,8 «квадрата». То есть вспомогательных помещений здесь значительно больше, хотя продается объект как жилой дом. Схожая проблема и у земельного участка. Он также невелик — всего лишь 347 «квадратов». А теперь про кадастровую стоимость актива. Цена земли крайне низкая для центра Хабаровска — 561 289, 85 рубля. Это мало для подобной локации, и, по всей видимости, причиной всему является размер. Кадастровая стоимость коттеджа составляет 2 053 532,31 рубля, что опять же подозрительно немного.
— Цена любого товара связана с его ценностью, то есть набором нетехнических характеристик, делающих этот объект уникальным и особенным для его владельца в ряду аналогов. Изначально продавец включил их в стоимость. Так делают, если не занимаются аналитикой рынка недвижимости. Но время дешевых денег прошло, предприниматели научились бережно относиться к своим доходам, а простому смертному эта покупка просто ни к чему. Мы видим вокруг высотные здания, что вызывает сомнительное удовольствие жить в таком месте в своем доме. Плюс речь про деревянный объект. Еще и свои фасад, крыша, кусок улицы – все это требует регулярного обслуживания и ремонта, улучшения и денежного вливания – для поддержания в достойном состоянии, — поделилась мнением Елена Журкова, эксперт по недвижимости.
А это уже камень преткновения и для открытия бизнеса, поскольку точка должна приносить существенный доход, иначе речи про рентабельность даже быть не может. Плюс еще одним минусом является парковка, она хоть и есть, но небольшая, а другие в рабочее время забиты. В итоге придется вкладываться в объект, а это опять миллионы рублей на перепланировку и закупку нового оборудования.
— Интерьер и прочее не подлежат оценке для покупателя, поэтому интерес к такому объекту – сауна в центре города – ничтожный. А для устройства чего-то более прибыльного в нем мало полезной площади, либо проект здания таков, что перепланировка и переустройство очень дороги. Отсюда низкий спрос, отсутствие предложений по цене. Плюс форма продажи – аукцион, что не всем подходит. И это за деревянное здание с большим подвалом. Тут красная цена до 20 миллионов. Задача продавца – избавиться от непрофильного актива, который не приносит прибыли и сам себя, я уверена, не окупает. Когда-то «РЖД» мог себе позволить подобный объект, но времена изменились, — сообщила Елена Журкова.
Ждать итогов торгов остается уже недолго. Подать документы на участие можно до конца этой недели. Сам аукцион планируют провести 18 декабря, но сложная ситуация на рынке недвижимости намекает, что коттедж с парилкой и бассейном в самом центра Хабаровска вновь останется у «Российских железных дорог», а значит в следующем году актив возможно снова подешевеет. Подобная история произошла и с горнолыжным комплексом «Амут Сноу Лэйк», когда целая база с недвижимостью, коммуникациями и остатками инвентаря ушла с молотка за невероятно скромные 4 950 000 рублей, хотя изначально цена объекта была значительно выше.
Александр Неделько
Фото Ольга Цыкарева и с сайта ОАО «РЖД»